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収益還元法をわかりやすく解説!2つの計算方法や重要なポイントも​

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収益還元法をわかりやすく解説!とは2つの計算方法や重要なポイントも​

 

不動産と電卓

 

収益還元法は、原価法や取引事例比較法と共に、不動産の適正価格を算出するための方法です。ただ、収益還元法といっても「直接還元法」「DCF法」など複数の算出方法があります。 

 

この記事では収益還元法そのものと、中でも代表的な算出方法である「直接還元法」についてご紹介します。 

 

 

収益還元法とは

収益還元法は、収益用不動産の適正価格を算出するために用いられるものです。

 

収益用不動産とは 

不動産には自分で住むため不動産だけではなく、賃借人に住まわせて収益(≒利益)を生み出すための不動産もあります。「収益用不動産」と呼ばれるもので、分譲マンションの1室を賃借人に住まわせるもの、複数戸から成り立つ賃貸用集合住宅、事務所や店舗といったテナントの入ったビルなど、さまざまな種類があります。 

 

自己居住用の不動産と同じく、これらの収益用不動産も多く取引されており、そこには投資家や昔ながらの大家業をされる方のみならず、老後資金を生み出すために購入する個人などもいます。したがって売買にあたっては、プロの不動産業者による知識や分析、そして正しい取引価格の算出が重要です。

 

収益還元法は将来生み出すことが期待される収益を元に算出する

収益還元法は対象不動産が将来生み出す期待される収益の、現在価値の総和(現時点からどれだけ収益が得られるか)を求めることで、対象不動産の収益価格を求めという方法で算出します。

具体的手法としては、最も一般的なものに「直接還元法」があります。

 

■直接還元法 

直接還元法は、一定期間(通常は11年間で計算)の収益を還元利回り(キャップレート)で割ることにより価格を求める方法です。 

計算式は以下のようになります。

 

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P=a/R

<各項目について>

(a)一定期間の純収益:年間の賃料収入や駐車場代収入から、必要経費を差し引いた後のものを使います。ただし、税務・会計における「減価償却費」および「返済金利」は控除しません。

 

(R)還元利回り(キャップレート):直接還元法で用いる還元利回りは、類似の不動産の取引利回りを参考に求めることにより、信用性の高い数値にします。一方、利回り(利率)は満室時の賃料収入のみを元にした 表面利回り(グロス利回り)や、入居率等を踏まえた実質的な賃料収入から様々な費用を控除した純収益を元にした実質利回り(ネット利回り)等が混在していますので情報内容の確認が必要です。

 

※表面利回りと実質利回りを混同してはいけない理由

下記のように、表面利回りだけを比較すると物件Bの方が物件Aより有利だが、実質利回りを比較すると物件Aのほうが物件Bより有利になる場合があるため。

 

物件A 収入1,000万円 経費200万円 価格12,500万円 入居率100

表面利回り 1,000万円 ÷ 12,500万円 = 8

実質利回り (1,000万円 - 200万円) ÷ 12,500万円 = 6.4%

 

物件B 収入1,200万円 経費500万円 価格12,500万円 入居率80

表面利回り 1,200万円 ÷ 12,500万円 = 9.6%

実質利回り (1,200万円×80% - 500万円) ÷ 12,500万円 =3.6

 

これらは通常、収益用不動産に関して用いられる手法となります。もし売却が必要であれば、当相談所のように大規模不動産物件の取引も行っている会社に相談することが推奨されます。

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