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原価法とは?わかりやすい解説と計算方法、取引事例比較法との違い​

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Posted byイエトチナビ

原価法とは?わかりやすい解説と計算方法、取引事例比較法との違い​

 

家の適正価格を算出する男性

 

ここでは不動産の適正価格を算出するための方法として、原価法をご紹介します。計算方法や取引事例比較法との違いについても触れていますので、ぜひ参考にしてみてください。 

 

原価法とは

原価法は、戸建住宅の価格算出をする場合に有効な手段として使われています。

 

新築のマンションや一戸建てを除いては、不動産に決まった価格はそもそもありません。しかし一方で、極めて高額な資産でもあるので、価格の判断には最大の注意が払われています。 

 

「戸建住宅」のように土地と建物が一体となった不動産の価格を算出する場合、対象不動産の「土地」と「建物」をわけ、それぞれに算出する必要があります。土地については「取引事例比較法」を踏まえて算出されることがほとんどですが、建物について同じように算出することはできません。

 

とはいえ、そこにはやはり売主と買主の双方が納得のいくような公平な基準が必要となります。そこで、動産の適正価格(基準価)を算出すために使われるのが「原価法」です。前述の「取引事例比較法」そして「収益還元法」と並んで用いられています。

 

 

対象不動産を仮にもう一度建築した場合の計算方法

原価法まず、規模・構造・面積・仕様等が同等の不動産を、建設あるいは造成によって新規に調達するとした場合の原価(再調達原価)を求めます。さらに、年数が経ったことによる「減価修正」を行って価格を求めるものです。

 

  • img-genka1@2x

では、仮に対象不動産をもう一度建築した場合の費用を算出してみましょう。

 

計算式は以下の通りになります。

 

img-genka1@2x

 

上記の方法で算出した対象不動産の価格には、最終的に「流通性比率」を乗じます。これは、戸建住宅価格について市場での流通性(売りづらさ・売りやすさ)に優劣が認められる場合に、マイナス15%からプラス10%の範囲内で評価されるものです。 

 

つまり、信頼できる不動産会社を見つけるポイントは、より多くのデータを持っていること。また、分析力に優れていることといえるでしょう。 

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