不動産知恵袋
新築マンションや戸建て以外の不動産については、実は決まった価格がありません。そのため最大の注意を払いながら、さまざまな方法で価格を判断します。
「原価法」や「収益還元法」といった計算方法がありますが、今回は「取引事例比較法」についてご紹介します。
取引事例比較法とは
「取引事例比較法」はその名の通り、対象の不動産と条件の近い取引事例を比較するもので、土地（更地）や中古マンションの適正価格（基準価）を算出するためによく用いられています。
不動産の特徴として「個別性が強い」ことが挙げられます。同じ地域・同じ建物でも個々に状況は異なるため、それらは価格に反映されます。 また、市場の需給バランスによっても価格は異なってきます。
「取引事例比較法」は、こうした不動産の適正価格（基準価）を算出すために使われる手段のひとつとして、「原価法」「収益還元法」と並んで用いられるものです。
取引事例比較法の計算方法
計算式は以下の通りです。
＜計算式の各項目について＞
①取引事例の価格：成約事例の中から対象不動産に条件が近いものをピックアップします。
②事情補正：取引事例に売主・買主の都合が反映されている場合には事例価格を補正します。
③時点修正：事例がおよそ1年以上前に取引されている場合、地価の変動を踏まえ補正します。
④地域要因の比較：対象不動産の地域と事例の地域の格差を反映させます。例えば、道路・交通便・商業施設や学校などの環境・用途地域や規制など。
⑤個別的要因の比較：対象不動産の状況を、評価ポイントを元にして価格に反映させます。土地の場合、角地であれば高くなりますし、真四角ではなかったり間口が狭かったりすると減額します。
つまり、より多くのデータを持っていて、分析力に優れている会社のほうが、より適正な価格を算出していると言えます。なお、イエトチナビを運営するエムズワールドでは過去から最新までのデータをもとに、より適正な買取基準価を設定しています。
