不動産知恵袋

契約不適合責任とは?瑕疵担保責任からの変更点と免責の条件

イエトチナビ

Posted byイエトチナビ

契約不適合責任とは?瑕疵担保責任からの変更点と免責の条件

 

お金に悩む女性

 

2020年4月の民法改正に伴い、「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」と呼ばれるようになります。 

契約不適合責任は不動産に限った用語でありません。あらゆる売買契約において、商品が契約に適合していない場合に、売主はその責任を負わなければならないという意味合いを持っています。 

今回は変更のポイントと買主・売主が知っておくべきポイントについてご紹介します。

 

「瑕疵担保責任」が2020年から「契約不適合責任」へ

契約不適合責任とは2020年の民法改正以前まで「瑕疵担保責任」とされていたものです。「瑕疵」とは「契約の内容に適合していないこと」と判例上は解釈されていました。しかし、瑕疵という言葉をわかりやすく明文化するために用語そのものに変更がありました。

 

 

買主にとって有利な内容に

改正内容については、買主にとって有利な内容になっています。

「追完請求権」「代金減額請求権」が追加に 

例えば、以前は契約不適合(瑕疵)があった場合買主が持つ権利として損害賠償請求権」「契約解除権」がありました

改正以降は上記に加えて「追完請求権」「代金減額請求権」が追加されています。

 

損害賠償請求権 商品に不適合があり、それを原因とした損害を被った場合、損害賠償を請求することができる。 
契約解除権  商品に不適合があった場合、買主は売主に対して契約解除を求めることができる。 

追完請求権

品質や数量が適合しない場合に、商品の修補や代替物あるいは不足分の引渡を求めることができる。 
代金減額請求権 品質や数量が適合しない場合に、買主が売主に対して代金の減額を請求することができる。 

 

「隠れた瑕疵」という文言も消滅したことから、売主が欠陥について事前に知りえないことという要件も不要となりました。 

 

個人間売買でも1年以内なら不適合通知が可能に 

さらに、改正前は瑕疵(不適合)を知ってから1年以内に損害賠償等を行う必要がありましたしかし改正後は不適合を知ってから1年以内にその旨を売主に通知すれば足りるということになっています。

イントはこれが個人と個人の売買でも発生しうる責任だということです(一応、当事者間の合意で免責を取り決めることは可能です。ただし買主が不利になるため合意に至るケースは多くありません)。

つまり、個人の売主が仲介業者を通じて個人の買主に住宅を売却した場合、何か不適合があればそれについては対応しなければならないということです。買主にとっては有利ですが、売主にとっては売却引渡を行い、しかるべき清算が行われた後でも、思いもよらない費用が発生する可能性があることを覚えておきましょう。

 

 

買主が宅建業者の場合は免責

 

一方、個人の売主が宅建業者である買主に売却した場合は、この「契約不適合責任」が免責になります。なぜなら、買主である宅建業者は住宅・不動産のプロフェッショナルであるため、買う前に十分調査し、判断することができるとされているからです。

 

したがって、買取業者への売却を行った後は契約不適合による追加の費用等は発生しないことになります。

 

不動産の状態や売主の状況にもよりますが、設備等に不安がある住宅を売却する場合は、買取業者へ売却することで「契約不適合責任の免責」という大きなメリットを得られることも考慮すべきでしょう。 

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