不動産売買 ケース別ガイド

住宅ローンが払えない時は競売?主な流れと任意売却という選択肢

「家は一生の買い物」という言葉を聞くこともあると思いますが、不動産が一番高い買い物であることは否定できません。一般的には住宅ローンを組んで購入することが多いですが、健康上の問題でいまの仕事を続けることが難しくなった、給料が下がってしまったなど返済に困ってしまうこともあるでしょう。

 

携帯で調べものをしている女性

 

住宅ローン返済難には様々な事情があると思いますが、返済に困ってしまったらどのように対処したらよいのでしょうか競売の際の流れと、任意売却について触れていきましょう。

 

 

住宅ローンを払えなくなったら…

ほとんどの場合、銀行等の金融機関(債権者)はローンの回収ができなくなった場合の対策として融資の目的である物件を担保に抵当権というものを設定した上で融資します。

 

そのため住宅ローンが返済されなくなると、債権者は抵当権を行使し(このとき債権は保証会社へと移されます)、担保になっている物件を裁判所を通じて優先的に売却、その売却代金からローン残額を回収する手続き(債権回収手続き)を行います。

 

家の競売

競売の場合のデメリット

競売での債券回収手続きとなると債権者が申し立てを行い裁判所と手続きをしていくことになるため、長い場合は1年以上の時間を要することもあので注意が必要です

 

更に裁判所の調査で複数の人の出入があったり、売却告知のため物件の写真を掲載した資料の公開が行われたりすることで、競売にかけられていることを周囲の人に知られてしまうこともあでしょう

 

また競売価格での取引となるため、返済すべき借入額が多く残ってしまうなどのデメリットがあります。その他給与の差し押さえや強制立ち退きの執行もありえます。

 

 

任意売却のメリットとデメリット

では住宅ローンが払えないと、競売しか方法がないのでしょうか。

 

実は競売になる前に、仲介による通常の不動産取引のように物件売却できる方法があります。それが任意売却です。

 

戸建住宅の売買契約

任意売却

不動産会社に仲介してもらい通常の不動産取引のように市場で売却を進めていく方法です

ただし任意売却にも期限があるため、競売手続きとなる前に売却しなければなりません。

 

競売は裁判所が介入することにより強制的な手続きとなってしまいますが、任意売却は債務者の任意での取引となります。また市場価格に近い価格で売却できることで、残債を大きく圧縮することができるという利点も。競売に比べて高く売却されることも多く、抵当権をもつ金融機関などの債権者にとってもメリットがある売却方法と言えます。

 

基本的には売出価格や売却価格は抵当権をもつ債権者が判断することになります。ただし、住宅ローンの残債を下回る金額での売却となっても、売却時に債務者の持ち出し金は不要となります(その後、残った残債分は返さないといけません)。

 

いずれにしても、住宅ローンの滞納を続けてしまうと最終的には競売による手続きとなってしまいます。住宅ローンの支払いが難しくなったときは、金融機関へ相談するなど、早めに対処することが重要です。

 

 

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