買い替えタイミングはいつ？先に購入・売却それぞれのメリットデメリットも

「家族が増え今の家が手狭になった」「子どもが独立したので4LDKの広さは必要なくなった」など、生活スタイルの変化により買い替えを検討している方も多くいらっしゃいます。

買い替えするには購入が先か売却が先なのか、悩む方も多いでしょう。

ここでは、購入が先の場合と売却が先の場合、それぞれのメリット・デメリットをご説明します。

購入が先の場合

＜メリット＞

• 希望の条件に合う物件をすぐに検討できる

希望条件に合った物件が売り出された場合、すぐに購入することが可能となります。

＜デメリット＞

• 購入資金が必要

住宅ローンを組む場合、売却前の住宅ローンの返済が残っていると二重のローンとなり、借入できない場合があります。

現金一括で購入が可能なほど自己資金があったとしても、手元に現金がなくなることは心配ですよね。

• 住宅ローンが残っている場合は売却できるまで二重の支払いになる

例えば、戸建からマンションへ買い替えでマンションを先に購入したとします。その場合、購入したマンションの管理費・積立金の支払いと売却予定の住宅ローンの支払いが売却完了まで、二重の支払いが生じてしまいます。

• 売却金額が決まってないので資金計画が立てられない

売却予定の家が1,500万円の査定だったとしても、本当にその価格で売れるかは売却できるまでわかりません。

実際には1,300万円で売却となった場合、住宅ローンの残債が1,400万円だと、100万円の持ち出し金が必要となってしまう可能性もあります。

売却が先の場合

＜メリット＞

• 売却した資金を購入資金に充てられる

例えば住宅ローンの残債が500万円だったとしても、1,500万円で売却することができた場合は、次の購入資金に1,000万円を充てることができます。

＜デメリット＞

• 新たな家を購入するまで仮住まいが必要となる

売却後、次の購入する物件が見つかるまで賃貸などに引っ越す必要があります。その場合は仮住まいである賃貸の契約金や引っ越し費用がかかります。

買い替えのポイント

売却する家に住宅ローンがある場合、ローン残債分以上の金額で売却できれば問題ありませんが、残債分を下回る金額で売却となると、その差額分の自己資金が必要となります。

金融機関からの借り入れで住宅ローンを組んでいる場合は、金融機関から抵当権の設定がされています。

抵当権が設定されている場合、借入額の返済をしないと、その権利を解除できないため、不動産の所有権を移すことはできません。

つまり全額返済できない場合は、基本的に売却を進めることができないのです。

仮住まいをせずに物件を買い替えるには？

売却後仮住まいをせず、購入物件へ買い替えする場合、売却と購入を同時期に行わないといけないため、どちらの手続きも余裕なく進めていかなければなりません。売却と購入を同時に進め買い替えをしたい場合は、売却物件の買主を見つける事と、買い替え先の購入物件を見つけるタイミングが同時期にならないと基本的には成立しません。

買い替え先として希望条件に合う物件が見つかったらすぐに対応できるよう、売却する物件の買取価格をおさえておくと資金計画を立てられるでしょう。

解決策としては主に以下があります。

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