仲介と買取の違い

どちらを選ぶか迷う人

仲介と買取、どちらを選びますか

北海道不動産売却相談所へお越しいただいた方にこんな悩みをよく聞きます。
まずは基本的なことをご説明します。

仲介
買取
特徴
  • 販売活動を仲介業者が実施
  • 仲介手数料がかかる
  • 買主は一般の方がほとんど
  • 不動産買取業者へ直接売却
  • 仲介手数料がかからない
特徴
メリット
  • 希望額で売り出すことができる
  • 多くの人に物件を見てもらえる
  • 売却時期や金額が約束される
  • 契約不適合責任に問われない
  • 現状のまま売却できる
メリット
デメリット
  • 希望額通りに成約しない場合がある(売れないことがある)
  • 売却時期が定まらない
  • 買取基準価は取引事例より安くなることがある
デメリット
  • Point
    1

    査定額=「売れそうな価格」 買取基準価=「いま売れる価格」

    • 希望額は売主が売りたい金額。残債の完済や住み替えなど様々な理由がある中で、最大限この価格で売れたらいいという金額。ただし、市場価格よりも高ければ、売れるまでの時間もかかる。
    • 査定額は仲介業者が「この価格なら数ヶ月で売れる」と考える想定価格。さまざまな条件をもとに算出される「売却できそうな」価格のこと。
    • 買取基準価は当相談所が用いる言葉で、業者として買取するならという前提で提示する金額。つまり「確実にいま成約できる」価格のことをいう。
  • Point
    2

    仲介の特徴

    • 仲介は売主と買主の取引を仲立ちするもの。
    • 売却時も購入時も、仲介業者が間に入った場合は仲介手数料を払うことになる。
    仲介イメージ
    買取イメージ 買取イメージ
  • Point
    3

    仲介のメリット

    • 物件がレインズに登録されることで幅広く情報発信ができる。
    • 希望価格で販売した際に、偶然売れることもある。
  • Point
    4

    仲介のデメリット

    • 購入希望者が確定していないため売却時期が不明。不動産の現金化に期限が決まっている場合は適さない。
    • 確実に希望額や査定額で売れるとは限らず、計画が立てづらい。
    • トラブルになって売却後に追加で費用発生することもある。
  • Point
    5

    買取の特徴

    • 仲介業者を介さず、不動産買取業者へ直接売却する。
    • 直接売却するため仲介手数料はかからない。
  • Step
    6

    買取のメリット

    • 買主のローン審査や価格交渉等の不安材料がなく、確実に契約できる。
    • 短期間で買取価格のまま現金化できる。
    • 契約不適合責任(瑕疵担保責任)に問われない。売却後に予期しないコストがかからない。
    • 建物や残置物を撤去しないままでも売却できる。 越境や心理的瑕疵など一般買主が敬遠する不動産も扱える。
    • 不特定多数の人に見られたり、近隣の人に売却活動を知られることがない。
  • Step
    7

    買取のデメリット

    • 市場価格より売却価格が安くなることがほとんど。

不動産売却の流れ(手順)

PC用の不動産売却の流れ(手順)の図 SP用の不動産売却の流れ(手順)の図

仲介査定額・買取基準価の算出方法

価格の算出方法のイメージ画像1

価格の算出方法

仲介業者が査定価格を算出する時も、買取業者が買取価格を算出する時も、基本的には「事例比較法」「原価法」「収益還元法」といった方法を用いています。
この方法を使うようにと法令に定められているわけではありませんが、宅地建物取引士の試験にも必ず出てくるような基本の手段です。
概ね、どんな土地やマンションにも用いられるのが「事例比較法」で、最も一般的に用いられている手法です。その名の通り、周辺の成約事例と比較して評価することで価格を導き出していきます。
ただし、比較が難しい中古住宅については建物部分を「原価法」で算出します。これは、再度同じ建物を建てるためにかかる原価をもとに、住宅の価値を算出するものです。

一方、自分で住むわけではない1棟の賃貸アパートや、他人貸を目的としてマンションの部屋を売買することもあります。これは「収益還元法」を用いて、もしその物件を買って所有すれば、いくら収益が得られるのかについて計算します。
それぞれの詳しい説明についてはこちらのリンクにまとめていますのでご覧ください。

土地/MS/戸建 それぞれのポイントは…

土地やマンションの評価ポイントについては、本文下のリンク先にある「ダウンロード資料」に記載しました。不動産会社で公開しているところはほとんどありません。少しご面倒かもしれませんがダウンロードしてみてください。

売却の失敗例

失敗のイメージ画像

失敗 1

Aさんが一括査定サイトに依頼した。何社もの業者から連絡がきた。業者Xが他社を出し抜くために根拠のない査定額を提示してきた。高く売り出した結果、時間もかけて、価格も下がって、市場価格すら下回ってしまった。

失敗 2

Bさんは周りに言えない売却事情があって、買取業者に相談した。その際、買取基準価の根拠の説明はされなかった。Bさんは市場価格よりは低くなるとはわかっていたが、売却後、実際には市場価格を大きく下回っていたことを知り後悔した。

つまり何が大切でしょうか?

現在の市場適正価格を算出・提供できる会社を選ぶことが大事!

イエトチナビ/北海道不動産売却相談所について

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  • 当相談所では売主が情報不足によって不利益を被らないように、不動産売却の基礎から最新のデータまでご案内=ナビゲーションしていきます。
  • 具体的な売却案件については、プロでないと分からない部分、判断できない部分もございます。ぜひお気軽にご相談ください。

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